A reforma tributária está prestes a mudar o jogo no setor imobiliário com o Projeto de Lei 68/2024, que será votado em breve na Câmara dos Deputados.
O Que Foi Alterado na Constituição para o Setor Imobiliário
A Emenda Constitucional 123/2023 definiu quais operações são consideradas com bens imóveis:
- Construção e incorporação imobiliária
- Parcelamento do solo e alienação de bem imóvel
- Locação e arrendamento de bem imóvel
- Administração e intermediação de bem imóvel
Regimes Específicos
Setores como serviços financeiros e bens imóveis terão regimes específicos:
- Alíquotas e Regras de Creditamento: Ajustadas para refletir as particularidades do setor.
- Base de Cálculo: Pode ser alterada, admitindo-se exceções a certas disposições gerais.
- Imposto sobre Receita ou Faturamento: Calculado com alíquota uniforme em todo o país.
Para as empresas:
- Tributação sobre Receita ou Faturamento: Com alíquota uniforme.
- Regras de Creditamento Diferenciadas: Flexibilidade nas regras de creditamento.
- Alteração na Base de Cálculo: Ajustes para refletir as operações imobiliárias.
Para os consumidores:
- Crédito Presumido: Aplicação de crédito presumido.
- Exceção ao Princípio da Neutralidade: Ajustes específicos beneficiando os adquirentes dos serviços imobiliários.
Aumento da Carga Tributária
A reforma pode aumentar a carga tributária do setor imobiliário, afetando custos de construção, administração e intermediação de imóveis. Estudos indicam que isso pode resultar em um aumento nos preços dos imóveis, agravando a crise habitacional no país.
Preço das Moradias
A reforma pode trazer um efeito cascata sobre os preços, especialmente em moradias de baixo e médio custo. Imóveis na faixa de R$ 200 mil a R$ 2 milhões poderão ver aumentos significativos no valor final.
Administração e Intermediação Imobiliária
O custo tributário na administração e intermediação de imóveis será impactado pela nova base de cálculo do IBS e CBS. Isso pode resultar em um repasse desse custo para inquilinos e compradores, elevando os preços finais.
Propostas de Ajuste
Para mitigar esses impactos, foram apresentadas diversas propostas ao governo federal:
- Criação de Fator Redutor Social: Reduzir a alíquota em 80% para loteadores em parcerias com terrenistas.
- Redução de Alíquotas: Ajuste do redutor de alíquota para, ao menos, 60%.
- Tributação pelo Regime de Caixa: IBS e CBS devidos no momento do recebimento dos valores.
- Regimes Optativos: Regimes optativos com base no sistema não cumulativo de IBS e CBS.
- Proteção ao Patrimônio de Afetação: Evitar bitributação entre IBS e ITBI.
- Exclusão de Juros e Correção Monetária: Proteção da rentabilidade dos empreendimentos.
- Ajustes na Base de Cálculo: Exclusão de tributos como ITR e IPTU da base de cálculo do IBS e CBS.
- Tratamento Adequado em Distratos: Garantia de tratamento tributário adequado em casos de distrato.
- Incorporação e Loteamento: Manutenção do atual regime de PIS/Cofins para contratos de longo prazo.
- Exclusão de Taxas de Administração: Excluir as taxas de administração da base de cálculo do IBS e CBS.
Considerações Finais
A reforma tributária vai impactar o setor imobiliário no Brasil. É essencial que o governo e os legisladores adotem medidas que protejam consumidores e empresários. Acompanhe as discussões sobre o tema e prepare-se para as mudanças.
Dr. Júlio N. Nogueira
Advogado
OAB/BA 14.470
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